文献来源： Wu, F. (2015). State Dominance in Urban Redevelopment: Beyond Gentrification in Urban China. Urban Affairs Review, 1–28.

中国城市更新的演变

作者首先阐释了中国改革开放以来城市更新经历的的几个不同阶段（表一）。计划经济之下，对城市建成区的投资被认为是“非生产性的”，因此城市中心区经历了长期制度性的衰败。到二十世纪九十年代，在北京、上海、广州等大城市，政府开始实施对城市中心区破旧房屋的整治与更新。这一时期的城市更新进程相对缓慢，因为住房与土地市场并未引入过多市场化因素。从1998年开始，第二阶段的城市更新具有明显的市场导向，房地产开发商作为主要的更新主体参与进来，因此这一阶段也被学界称为“房地产开发导向的城市更新”。2008年以后，一系列重大城市事件（如2008年北京奥运会，2010年上海世博会，和2010年广州亚运会）助推了第三轮城市更新的兴起。这一阶段的城市更新背后的真正动因是政府通过调整用地结构来促进城市经济转型，将城市中心区低回报的用地类型（如城中村、旧工业用地等）改造为高收益的用地类型（高新技术园区、商业综合体、精品社区等）。

表一 中国城市更新的不同阶段

来源：根据原文表格编译整理

政府主导：绅士化之外的城市更新

城市更新长久以来被置于绅士化的研究主题之下。针对绅士化的发展阶段，西方已有学者观察到，绅士化已经从早期零星的中产阶级回归城市现象转变为市场与政府联合推动的一种全球性城市战略。而中国城市更新的新特征恰好回应了这种“全球性城市战略”。通过对上海高家浜改造项目的实证研究，作者深入分析了政府如何介入城市更新以推进经济结构调整，将非正规的城市居住空间（如外来人口聚居的城中村）转变为工业或者商业空间。作者发现，在高家浜，早在改造开始之前，政府对非正规住房建设就进行严格的限制，而这正是导致该社区住房条件持续恶化的主要因素之一。一方面，外来人口对住房有巨大的需求；另一方面，村民对房屋的私自扩建却被严格禁止。于是，村民只能将现有的房屋分隔成较小的空间单元以满足外来农民工的住房需求并提高租金收益。出于对改造的预期，他们也不愿意对房屋进行过多的维护。换言之，在城市更新开始之前，政府在用地发展上的主导地位使得城市中心的非正规住区已然陷入了发展的困局，并最终逃脱不了被改造的命运。

绅士化本质上是一个阶级现象，如果我们将绅士化定义为城市低收入社区被中产阶级社区所替换的过程，那么这一过程则不应包含居住用地转变为非居住用地的情形（编者注：这是本文所采纳的定义，然而目前学界对绅士化的内涵与外延尚存在诸多争议，《城市科学文摘》将会陆续推送文章进行讨论）。在中国城市更新的新阶段，许多如高家浜这样的城市低收入社区在政府推动之下被改造成了工业或者商业空间。在高家浜改造项目中，由于用地改造后不具备居住用途，并没有发生所谓的中产阶级对现有低收入居民的置换。因此从严格意义上来说，这一过程已经超出了传统绅士化研究的概念范畴。

城市更新的社会效应：外来租户的城市权问题

城中村这种非正规住区的形成，实质上反映了政府在满足外来人口住房需求这一职能上的角色缺失，而这一职能恰好被城市化过程中的失地原住民所填补。随着城市更新进程的加快，越来越多的非正规城市住区被拆迁、改造。而这一过程中，居民的城市权被房屋产权所严格定义。租住在城中村中庞大的农民工群体，在拆迁之后被迫搬离，却得不到任何形式的赔偿。

城市更新对被置换农民工往往产生巨大的影响。这一群体从相对欠发达地区来到发达城市并参与到全球经济分工中，而居住在城市中的他们却没有被赋予任何意义上的城市权，实际上被排除在城市之外。这一处境在政府主导的城市更新过程中表现得尤为明显。无论是城市的发展还是改造，他们自始至终都未能获得任何形式的话语权。拆迁之后，他们将何去何从？作者给出了三种预想：他们可能因为城市不断上升的生活成本而选择回到农村；他们可能搬到其他的城市住区并逐渐融入城市社会，然而这一过程往往需要整整一代人才能完成；他们也可能搬到其他更偏远的城中村，仍旧参与城市经济分工，却在居住空间上被持续隔离。

知识框

• 城市权（the right to the city）：城市权这一概念由法国哲学家Henry Lefebvre提出，强调城市空间的使用者与居住者的权利。其总体上包含两种类型的权利，即使用权（the right of appropriation）和参与权（the right to participation）。He (2015) 对这一概念的理论基础以及中西方围绕这一概念所开展的城市社会实践进行了详尽的陈述，有兴趣的读者可以查阅：He, S. (2015). Right to the City: A Liberal-Democratic Perspective. In: James D. Wright (editor-in-chief), International Encyclopedia of the Social & Behavioral Schiences, 2nd edition, Vol 20. Oxford: Elsevier. pp. 673-679.

文献来源：La Grange, Adrienne. (2014) “Hong Kong’s Gating Machine.” Housing Studies 29.2, 251-269.

封闭小区的特征和产生原因

封闭小区的主要特征包括：通过门、墙、栅栏、安保人员、中央监控系统等限制公众的进入；有法律及社会框架治理业主之间（及其租户）的关系；共同支付并管理公共服务，例如设备维护、垃圾清理、保安等。简单的观点认为封闭的广泛增加是出于恐惧犯罪和对安全的考虑，但是本文作者认为存在一个“门禁机器”或是说一个利益联盟，推动城市里封闭小区的产生。其中包括但不限于规划师、开发商、地产中介、管理公司以及社区居民。

香港的封闭小区现状

香港的犯罪率很低，但是私人住宅社区的封闭程度非常高。53%的香港人在私人住宅居住 （其中70%是自有住房），47%住在公共住宅 （其中2/3是公租房，1/3是政府补贴的自有住房）。香港建设用地极为稀缺，形成了极高密度的高层居住环境。自70年代中期，开发商就开始建设各种大型的多栋地产项目，通常带有大量的商业及零售设施，并与公共交通相整合。这些住房项目通常有2000 到5000个居住单元，统一提供高水准的俱乐部设施，例如游泳池、网球场、烧烤区、聚会室以及健身房：建设项目越大，设施就越全；房价越高，设施就越豪华。这些私人地产社区封闭的程度非常高，并且新的地产项目封闭的程度越来越高。

香港的门禁机器？

规划师

香港的规划师似乎对封闭小区持不赞成不反对的态度。政府没有针对封闭的政策，因此这不是规划过程中需要考虑的因素。但是香港的土地出让制度鼓励政府和开发商进行大规模的土地开发，为封闭小区的形成提供了条件。具体来说，香港政府在出让土地时规定了土地的用途、容积率、建筑高度、建筑密度等，政府从大型的高强度居住用地开发中获利更大，开发商也获利更丰厚。对土地使用效率和收益最大化的追求造成了大型商业开发和住宅开发之间的矛盾，香港采取的解决办法是平台式开发 (podium style development)。这是指地产项目的下层开发成几层楼的商业空间（建筑密度非常高，接近100%），一个平台位于商业空间之上，平台上再建设多栋高层住宅和生活设施。这种私人住宅楼位于商业设施之上的开发已成为香港的主流形式被广泛应用于主城区和新市镇。开发商对平台式开发有利可图，规划部门对其可以接受，购房者对其非常欢迎。在平台式开发模式下，公众可以免费进入低层的商业空间，住户则通过电梯从商业空间或街道直接进入上层的居住空间。为避免商业功能和居住功能的互相干扰，对居住空间的高度封闭是平台式开发项目的首要条件。

法定图则的条款也促使了封闭社区的形成。规划署的一个政策是住区内提供给业主使用的便利设施不计算在总楼面面积内，因此开发商可以额外增加5%的总楼面面积来提供这些设施。这就很大程度上解释了为什么大型住区内都建有大型会所，奥运会尺寸的游泳池，烧烤区，等等。而其中的法律条款是这些免除计算总楼面面积的设施必须仅供业主及其真正的访客所使用，因此如果开发商利用这额外5%的面积提供便利设施，根据法律条款要求，这些设施必须是封闭不对外开放的。因此虽然规划部门对封闭社区没有官方立场，规划条例却在事实上导致了封闭。但是研究中访谈的规划师不认为这种增加5%楼面面积的奖励是为了将提供公共设施的责任从政府转移给开发商，因为政府并不会因为开发商提供的私人设施而减少公共设施的提供。

开发商

香港的住宅小区封闭程度非常高，是因为开发商如此建造。研究发现开发商建设封闭社区的一个原因是市场需求。社区居民需要大量的俱乐部设施，安全的环境，以及高效的管理，开发商只是在迎合这些需求。提供大量的俱乐部设施是一个有效的营销策略，可以让开发商显著提高房子的价格，而与土地和开发成本相比，提供这些设施对开发商的成本几乎可以不计。如果提供了大量的俱乐部设施，就必然需要封闭，这一方面如前文所述是法律的要求，另一方面开发商了解住户非常强烈的要求独享这些由他们支付的设施。成功的营销不仅要提供大量的俱乐部设施，还要营造一种让人向往的生活方式，一种住在这里的居民才拥有的生活方式，这也导致了封闭的形成。

高效的物业管理是导致封闭的另一个原因。大的开发商都拥有自己的物业公司，高质量的物业管理能够增加开发公司的品牌价值。香港居民也非常在意开发商的建设水平和物业管理水平 （以及物业费用）。因此在项目开发的最初规划设计阶段就有资深的物业经理参与，提供管理相关的意见，例如哪里安置保安，哪里建造保安室，哪里放置中央监控系统等等。为降低保安人力成本，节省物业费用，物业公司通常会建议增加物业的封闭程度。

房地产中介

房地产中介的访谈也支持了对封闭小区的强烈市场需求的观点。不仅是高端地产要提供高度的安保和大量的俱乐部产品，那些买或者租赁平价住房的人也期待这些，既是提供给他们的设施和服务不那么全面高档。即便是租房的低收入人群也有很多要求，希望至少有游泳池和保安。地产中介还表示买房和租房的人是将高度安保、提供俱乐部设施以及良好的管理视为一体的。居民认为良好的管理意味着提供高度安保，确保俱乐部设施仅限于合法的使用者。地产中介对客户根本不会强调封闭这一点，因为这太平常了根本不是卖点。作者表示香港的地产中介不属于开发商的子公司，也不是“门禁联盟”中的一员。

物业经理

与其他“门禁联盟”的成员相比，物业经理与居民的接触最直接，因此更看重犯罪和安全问题。如果住区内发生了罪案，物业经理将遭受居民的责问，可能被解雇、受到警告或失去晋升的机会，公司形象也会受损。严格的安保能够避免罪案；香港住区内的犯罪率很低正是因为他们的封闭和专业化管理。物业经理也了解居民不喜欢外人进入他们的住宅楼，作者认为这表明居民心里混淆了隐私 (privacy)和安全(security)这两个不同的概念。保安人员被认为是阻挡外人最有效的，有物业公司甚至故意派陌生人考验保安是否会放外人进入。

总结

研究证明香港存在一个门禁联盟。以规划师为代表的公共部门是其中的一员。土地出让制度和规划条例促进了大规模高密度混合利用的建设项目开发，大型开发商也从这种制度中获益，地产中介再将这种受公众欢迎的封闭式地产出卖或出租。香港土地公有制度和政府土地收益最大化的考虑推动了封闭社区的建设，这一点与西方的封闭小区不同，但与采用类似制度的新加坡、台湾和中国大陆类似。物业的专业化管理和房地产开发企业的垂直一体化也是推动封闭小区的重要因素，因为开发商下属的物业公司从设计阶段开始影响开发，引入保安的封闭的措施以节省后期管理和提供服务的成本。 因此香港住区的封闭程度是香港的土地资源、建筑形态、房地产企业和物业管理等综合作用的结果。