城市科学文摘

编者按： 近日，国务院关于“原则上不再建设封闭住宅小区”的意见引发公众的热议。封闭小区或门禁小区 (gated community) 是城市研究的一个重要议题。封闭小区不是中国城市的独特产物，而是广泛存在于亚洲、欧美、拉丁美洲等众多发达或发展中国家的普遍现象。但在各国不同的社会、经济、政治背景下，封闭小区产生的原因也不尽相同。香港的城市发展与中国大陆城市既有所不同又有很多相似之处，例如土地公有，土地出让制度，以及城市高密度建设等。本篇文章深入分析香港封闭小区产生的原因，认为存在“门禁机器”(gating machine)或 “门禁联盟” (gating coalition) 推动，进而从规划、建设、管理等环节分析规划师、开发商、物业经理的作用。 本文作者对香港的分析可以为政策制定者、规划师及公众对中国大陆封闭小区产生的原因和应对提供参考。 文献来源：La Grange, Adrienne. (2014) “Hong Kong’s Gating Machine.” Housing Studies 29.2, 251-269. 封闭小区的特征和产生原因 封闭小区的主要特征包括：通过门、墙、栅栏、安保人员、中央监控系统等限制公众的进入；有法律及社会框架治理业主之间（及其租户）的关系；共同支付并管理公共服务，例如设备维护、垃圾清理、保安等。简单的观点认为封闭的广泛增加是出于恐惧犯罪和对安全的考虑，但是本文作者认为存在一个“门禁机器”或是说一个利益联盟，推动城市里封闭小区的产生。其中包括但不限于规划师、开发商、地产中介、管理公司以及社区居民。 香港的封闭小区现状 香港的犯罪率很低，但是私人住宅社区的封闭程度非常高。53%的香港人在私人住宅居住 （其中70%是自有住房），47%住在公共住宅 （其中2/3是公租房，1/3是政府补贴的自有住房）。香港建设用地极为稀缺，形成了极高密度的高层居住环境。自70年代中期，开发商就开始建设各种大型的多栋地产项目，通常带有大量的商业及零售设施，并与公共交通相整合。这些住房项目通常有2000 到5000个居住单元，统一提供高水准的俱乐部设施，例如游泳池、网球场、烧烤区、聚会室以及健身房：建设项目越大，设施就越全；房价越高，设施就越豪华。这些私人地产社区封闭的程度非常高，并且新的地产项目封闭的程度越来越高。 香港的门禁机器？ 规划师 香港的规划师似乎对封闭小区持不赞成不反对的态度。政府没有针对封闭的政策，因此这不是规划过程中需要考虑的因素。但是香港的土地出让制度鼓励政府和开发商进行大规模的土地开发，为封闭小区的形成提供了条件。具体来说，香港政府在出让土地时规定了土地的用途、容积率、建筑高度、建筑密度等，政府从大型的高强度居住用地开发中获利更大，开发商也获利更丰厚。对土地使用效率和收益最大化的追求造成了大型商业开发和住宅开发之间的矛盾，香港采取的解决办法是平台式开发 (podium style development)。这是指地产项目的下层开发成几层楼的商业空间（建筑密度非常高，接近100%），一个平台位于商业空间之上，平台上再建设多栋高层住宅和生活设施。这种私人住宅楼位于商业设施之上的开发已成为香港的主流形式被广泛应用于主城区和新市镇。开发商对平台式开发有利可图，规划部门对其可以接受，购房者对其非常欢迎。在平台式开发模式下，公众可以免费进入低层的商业空间，住户则通过电梯从商业空间或街道直接进入上层的居住空间。为避免商业功能和居住功能的互相干扰，对居住空间的高度封闭是平台式开发项目的首要条件。 法定图则的条款也促使了封闭社区的形成。规划署的一个政策是住区内提供给业主使用的便利设施不计算在总楼面面积内，因此开发商可以额外增加5%的总楼面面积来提供这些设施。这就很大程度上解释了为什么大型住区内都建有大型会所，奥运会尺寸的游泳池，烧烤区，等等。而其中的法律条款是这些免除计算总楼面面积的设施必须仅供业主及其真正的访客所使用，因此如果开发商利用这额外5%的面积提供便利设施，根据法律条款要求，这些设施必须是封闭不对外开放的。因此虽然规划部门对封闭社区没有官方立场，规划条例却在事实上导致了封闭。但是研究中访谈的规划师不认为这种增加5%楼面面积的奖励是为了将提供公共设施的责任从政府转移给开发商，因为政府并不会因为开发商提供的私人设施而减少公共设施的提供。 开发商 香港的住宅小区封闭程度非常高，是因为开发商如此建造。研究发现开发商建设封闭社区的一个原因是市场需求。社区居民需要大量的俱乐部设施，安全的环境，以及高效的管理，开发商只是在迎合这些需求。提供大量的俱乐部设施是一个有效的营销策略，可以让开发商显著提高房子的价格，而与土地和开发成本相比，提供这些设施对开发商的成本几乎可以不计。如果提供了大量的俱乐部设施，就必然需要封闭，这一方面如前文所述是法律的要求，另一方面开发商了解住户非常强烈的要求独享这些由他们支付的设施。成功的营销不仅要提供大量的俱乐部设施，还要营造一种让人向往的生活方式，一种住在这里的居民才拥有的生活方式，这也导致了封闭的形成。 高效的物业管理是导致封闭的另一个原因。大的开发商都拥有自己的物业公司，高质量的物业管理能够增加开发公司的品牌价值。香港居民也非常在意开发商的建设水平和物业管理水平 （以及物业费用）。因此在项目开发的最初规划设计阶段就有资深的物业经理参与，提供管理相关的意见，例如哪里安置保安，哪里建造保安室，哪里放置中央监控系统等等。为降低保安人力成本，节省物业费用，物业公司通常会建议增加物业的封闭程度。 房地产中介 房地产中介的访谈也支持了对封闭小区的强烈市场需求的观点。不仅是高端地产要提供高度的安保和大量的俱乐部产品，那些买或者租赁平价住房的人也期待这些，既是提供给他们的设施和服务不那么全面高档。即便是租房的低收入人群也有很多要求，希望至少有游泳池和保安。地产中介还表示买房和租房的人是将高度安保、提供俱乐部设施以及良好的管理视为一体的。居民认为良好的管理意味着提供高度安保，确保俱乐部设施仅限于合法的使用者。地产中介对客户根本不会强调封闭这一点，因为这太平常了根本不是卖点。作者表示香港的地产中介不属于开发商的子公司，也不是“门禁联盟”中的一员。 物业经理 与其他“门禁联盟”的成员相比，物业经理与居民的接触最直接，因此更看重犯罪和安全问题。如果住区内发生了罪案，物业经理将遭受居民的责问，可能被解雇、受到警告或失去晋升的机会，公司形象也会受损。严格的安保能够避免罪案；香港住区内的犯罪率很低正是因为他们的封闭和专业化管理。物业经理也了解居民不喜欢外人进入他们的住宅楼，作者认为这表明居民心里混淆了隐私 (privacy)和安全(security)这两个不同的概念。保安人员被认为是阻挡外人最有效的，有物业公司甚至故意派陌生人考验保安是否会放外人进入。 总结 研究证明香港存在一个门禁联盟。以规划师为代表的公共部门是其中的一员。土地出让制度和规划条例促进了大规模高密度混合利用的建设项目开发，大型开发商也从这种制度中获益，地产中介再将这种受公众欢迎的封闭式地产出卖或出租。香港土地公有制度和政府土地收益最大化的考虑推动了封闭社区的建设，这一点与西方的封闭小区不同，但与采用类似制度的新加坡、台湾和中国大陆类似。物业的专业化管理和房地产开发企业的垂直一体化也是推动封闭小区的重要因素，因为开发商下属的物业公司从设计阶段开始影响开发，引入保安的封闭的措施以节省后期管理和提供服务的成本。 因此香港住区的封闭程度是香港的土地资源、建筑形态、房地产企业和物业管理等综合作用的结果。  

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